Il rent to buy è un contratto con il quale il proprietario consente ad un altro soggetto di godere immediatamente di un immobile pagando inizialmente l’affitto e rimandando l’eventuale l’acquisto ad una fase successiva.

Quindi in questo accordo si fondono un contratto di locazione ed un preliminare di vendita e deve essere regolarmente registrato e trascritto a cura del notaio, per un periodo non superiore ai 10 anni.

Il rent to buy si può applicare a tutte le tipologie, anche terreni e immobili in costruzione.

Esso risulta particolarmente utile per chi vuole acquistare un immobile ma ha difficoltà nel reperire subito tutta la somma necessaria o per chi vuole vendere ma non ha bisogno di ottenere tutto l’importo nell’immediato. Per le imprese di costruzione può essere conveniente per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

In questo tipo di contratto va specificato il canone da corrispondere, il prezzo di compravendita concordato qualora il conduttore decidesse di acquistare, e la quota dei canoni da riscattare su prezzo finale.

Allo scadere del periodo formalmente pattuito, il conduttore ha la facoltà di decidere se liberare l’immobile o acquistarlo, pagando la somma stabilita e decurtata, in tutto o in parte, dei canoni pagati in precedenza.

Ipotizziamo che si stipuli un contratto di 5 anni con un prezzo di compravendita di 100.000 euro ed un canone mensile di 800 euro, di cui il 50% saranno scontati dal prezzo in caso d’acquisto.

Se dopo 5 anni il conduttore vorrà acquistare, dovrà corrispondere al venditore 76.000 euro, perché 24.000 euro sono stati già pagati con il 50% dei canoni corrisposti.

Qualora il conduttore decidesse di non comprare la casa, il proprietario avrà la possibilità, di trattenere i canoni ricevuti (ad eccezione della parte in conto prezzo), ma rischia di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore e di dover fare ricorso al giudice per liberarlo.

Per questa ragione, è possibile correre ai ripari tutelandosi con un canone più alto ed una percentuale di riscatto delle pigioni più bassa, con il rilascio del deposito cauzionale per copertura danni e/o di una polizza fideiussoria che garantisca il puntuale pagamento dei canoni, o con penali a vario titolo, o anche pretendendo il versamento di una caparra confirmatoria che il concedente potrà trattenere in aggiunta alla quota dei canoni versatigli.

 Le spese da affrontare per la stipula di questa tipologia di contratto riguardano:

·        l’imposta di registro sulla parte di canone non restituibile, salvo che non si opti per la cedolare secca;

·        l’imposta di registro per eventuale caparra confirmatoria;

·       l'imposta di registro sulla parte di canone considerata come acconto prezzo; 

·       l’onorario notarile e l’eventuale provvigione per l’agenzia;

·       bolli e spese di trascrizione.

 

 

 

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