Prima di affittare una casa, ci si pone tante domande, e, una di queste, riguarda la tipologia di contratto da fare.

Si sente spesso parlare dei contratti a canone libero e di quelli a canone concordato.

Ma quale sarebbe la differenza?

In realtà c’è più di una differenza ma, a mio avviso, le principali sono tre.

Andiamo ad individuarle.

1.    IL CANONE.

Il CONTRATTO A CANONE LIBERO è così definito perché, come si intuisce , si può pattuire liberamente l’importo del canone.

I CONTRATTI A CANONE CONCORDATO non consentono di pattuire liberamente il canone d’affitto, ma quest’ultimo deve calcolato in base a precisi parametri individuabili in Accordi territoriali stipulati tra il Comune e le associazioni di categoria maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini.

Essi, per poter essere utilizzati, devono ottenere, da una delle associazioni, la cosiddetta “asseverazione”, cioè  l’idoneità all’ottenimento delle agevolazioni previste per questo tipo di contratti.

2.    LE TIPOLOGIE

Il CONTRATTO A CANONE LIBERO ha una sola tipologia, della durata di 4 anni, rinnovabile per un pari periodo di tempo.

Solo gli immobili di interesse storico/artistico, e quelli appartenenti alle categorie  A/1 (signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e immobili di particolare pregio storico/artistico), possono stipulare durate libere (quindi anche inferiori ai 4 anni), grazie agli  art. 1571 e seguenti del codice civile, che consentono a queste tipologie di abitazioni una libera contrattazione sotto tutti gli aspetti (scelta del canone, durata, recesso, rinnovo, ecc).

I CONTRATTI A CANONE CONCORDATO sono di tre tipi:

• A CANONE AGEVOLATO, della durata di 3 anni, rinnovabile per altri 2 anni;
• PER ESIGENZE TRANSITORIE, la cui durata va da 1 mese a 18 mesi, e non è rinnovabile;
• PER STUDENTI FUORI SEDE, la cui durata va da 6 mesi a 36 mesi, ed è rinnovabile una sola volta per un pari periodo di tempo.

Queste tipologie di contratto si possono applicare anche agli immobili di interesse storico/artistico e a quelli appartenenti alle categorie  A/1 (signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e immobili di particolare pregio storico/artistico).

3.    LE AGEVOLAZIONI FISCALI

- Il CONTRATTO A CANONE LIBERO -

a) AGEVOLAZIONI PER IL LOCATORE:

• In caso di applicazione del regime ordinario,  si considera solo il  95% del canone percepito, che farà cumulo sugli altri redditi propri, e, sul “tutto”, si calcolerà l’aliquota IRPEF corrispondente. Venezia centro e le isole della Giudecca, Murano e Burano considerano il 75% del canone come base imponibile di calcolo, mentre, per le abitazioni di interesse storico artistico, si prende come riferimento il maggiore tra il 65% del canone di locazione e la rendita catastale effettiva rivalutata del 5%.L’ IMU si calcola al 100%, fatta eccezione delle abitazioni di interesse storico artistico, che hanno una base imponibile ridotta del 50%.
• In caso di applicazione della cedolare secca, si paga un’imposta fissa del 21% da calcolare sull’intero canone, salvo che, nel corso degli anni, il locatore non decida di rinunciarvi, e di ritornare al regime ordinario.

b) AGEVOLAZIONI PER L’INQUILINO:

• detrazione di € 300,00 per il nucleo familiare con un reddito complessivo non superiore ad € 15.493,71.;
• detrazione di € 150,00 per il nucleo familiare con un reddito complessivo che va da €  15.493,72 ad € 30.987,41.

In caso di contratto cointestato, esse dovranno essere suddivise.

Se il reddito supera le soglie indicate, non ci sarà alcuna detrazione.

Se sarà applicata la cedolare secca, non ci saranno spese di bollo e registro per tutta la durata del contratto, e non sarà consentito l’adeguamento istat (in pratica, ci sarà un “congelamento del canone”, almeno fino alla scadenza dell’8°anno), salvo che, nel corso degli anni, il locatore non decida di rinunciare a questo tipo di regime, e di passare a quello ordinario. In quest'ultimo caso, salvo diversi accordi, si versa annualmente la metà dell' imposta di registro, si pagano i bolli ove necessario, e potrebbe essere richiesto l'adeguamento istat annuale del canone, nella misura massima prevista dalla legge.

- IL CONTRATTO A CANONE CONCORDATO -

a) AGEVOLAZIONI PER IL LOCATORE:

• In caso di applicazione del regime ordinario,  si considera solo il  59,5% del canone percepito, che farà cumulo sugli altri redditi propri, e, sul “tutto”, si calcolerà l’aliquota IRPEF corrispondente. L’ IMU si pagherà al 75%, e l’imposta di registro al 70%.
• In caso di applicazione della cedolare secca, si paga un’imposta fissa del 10% da calcolare sull’intero canone, salvo che, nel corso degli anni, il locatore non decida di rinunciarvi, e di ritornare al regime ordinario.

b) AGEVOLAZIONI PER L’INQUILINO:

• detrazione di € 495,80 per il nucleo familiare con un reddito complessivo non superiore ad € 15.493,71.
• detrazione di € 247,90 per il nucleo familiare con un reddito complessivo che va da €  15.493,72 ad € 30.987,41.

In caso di contratto cointestato, esse dovranno essere suddivise.

Se il reddito supera queste soglie, non ci sarà alcuna detrazione.

Solo in caso di stipula di un contratto per studenti fuori sede, che, cioè, abbiano la necessità di frequentare un corso di studi in un Comune diverso da quello di residenza, ci sarà una detrazione del 19% sul canone pagato (fino ad un importo massimo di 2.633,00 euro), in base a calcoli che variano a seconda del reddito complessivo del nucleo familiare, che non deve comunque superare € 240.000.

Superato questo limite, non si avrà diritto ad alcuna detrazione.

Per averla, è, in primis, necessario che il comune presso il quale si va a studiare sia distante almeno 100 km da quello di residenza.

Se sarà applicata la cedolare secca, non ci saranno spese di bollo e registro per tutta la durata del contratto, e non sarà consentito l’adeguamento istat (in pratica, ci sarà un “congelamento del canone”, almeno fino alla scadenza del 5°anno), salvo che, nel corso degli anni, il locatore non decida di rinunciare a questo tipo di regime, e di passare a quello ordinario. In quest'ultimo caso, salvo diversi accordi, si versa annualmente la metà dell' imposta di registro, si pagano i bolli ove necessario, e potrebbe essere richiesto l'adeguamento istat annuale del canone, nella misura massima prevista dalla legge.

 AGEVOLAZIONI PER L’INQUILINO CHE PRESCINDONO DAL TIPO DI CANONE:

I giovani tra i 20 e 31 anni non ancora compiuti alla stipula del contratto,  che abbiano un reddito complessivo non superiore ad € 15.493,71, e stabilito la residenza nell’immobile locato, avranno diritto, per i primi 4 anni, ad una detrazione di € 991,60 euro, oppure, se superiore, ad una corrispondente al 20% del canone annuo (per un limite massimo di € 2.000).

Il lavoratore dipendente, che abbia trasferito la residenza nel comune (o in uno limitrofo) in cui presterà servizio, se sarà distante almeno 100 km dalla residenza precedente, potrà avere una detrazione di:

• € 991,60 , se il reddito complessivo non supera € 15.493,71;
• € 495,80 , se il reddito sarà compreso tra € 15.493,72 ed € 30.987,41.

Superata la soglia di reddito, non si avrà alcuna detrazione.

Questa agevolazione è retroattiva fino a tre anni, cioè si possono recuperare le detrazioni non ancora richieste nei tre anni precedenti.

 

 

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