Abbiamo finalmente trovato la casa adatta a noi e vogliamo acquistarla: la metratura è giusta, i mobili entrano, è luminosa e poco rumorosa, non ci sono grandi interventi da fare, l’impresa edile ha fatto un preventivo di ristrutturazione ragionevole, la banca ci ha confermato che abbiamo le credenziali per accedere ad un mutuo, eccetera.

Ma attenzione, perché, prima di comprare un’abitazione è importante, se non fondamentale, fare verifiche di vario tipo, per non rimanere poi con l’amaro in bocca.

A seguire elencherò le 8 cose da fare per non rischiare brutte sorprese:

1) Visionare l’atto di provenienza. Trattasi di un documento ufficiale trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari che è molto importante esaminare o far controllare da un esperto prima di concludere l’affare, perchè si evince la proprietà dell’immobile che si vuole acquistare, la sua provenienza (compravendita, donazione, successione, provvedimento giudiziale), i suoi decorsi urbanistico/edilizi o eventuali vincoli.

Bisogna fare molta attenzione quando l’immobile è pervenuto tramite donazione. I rischi connessi a questo acquisto dipendono da eventuali aventi causa che, qualora non fossero ancora trascorsi almeno 10 anni dalla morte del donante o 20 anni dalla data della trascrizione della donazione, potrebbero in futuro fare ricorso per ottenerne la restituzione dell’immobile. E non è sufficiente che, quando il donante era in vita, fosse stata fatta firmare ai legittimari una rinuncia ad un’azione di restituzione, perché potrebbero sempre sopravvenire in futuro altri legittimari, come un coniuge o un figlio.

Ad oggi la soluzione migliore rimane sempre la polizza assicurativa che, fino alla scadenza del ventennio della trascrizione, copra dai rischi di rivalsa sull’immobile da parte dei legittimari.

2) Controllare la regolarità urbanistico/edilizia dell’immobile. È consigliabile, prima di impegnarsi per una casa, di incaricare un tecnico che si occupi di indagare sull’esistenza o meno:

- di piccole irregolarità che il venditore può far sistemare da un tecnico con una semplice segnalazione;

-  di richieste di condono pendenti, per le quali è importante perlomeno capire, in caso di richiesta ancora aperta, se ci saranno problemi ad ottenere l’atto di concessione in sanatoria;

- di abusi edilizi insanabili;

- dell’agibilità, documento che viene rilasciato dal comune, nel quale si attesta che l'edificio è stato costruito in conformità delle norme vigenti. La mancanza dell’attestato di agibilità non è ostativa ai fini della compravendita ma è importante che il venditore vi metta a conoscenza della mancanza di questo documento.

- del certificato di prevenzione incendi, che attesta che all’interno di uno stabile sussistono tutti i requisiti di sicurezza antincendio. Questo certificato, rilasciato dai vigili del fuoco e rinnovabile ogni 5 anni, è richiesto tutte le volte che uno stabile è dotato di autorimesse interrate di superficie superiore a 300 m² e/o di una centrale termica superiore a 116 kW. Le spese per l'adeguamento dell'impianto nelle autorimesse sono a carico dei soli condomini che possiedono i box o i posti auto, salvo diverse disposizioni contenute nel regolamento condominiale.

3) in caso di edilizia convenzionata, assicurarsi dell’affrancazione e del riscatto del terreno. Quando si decide di acquistare da un privato in una casa costruita con i vincoli con edilizia convenzionata, bisogna assicurarsi che il venditore abbia già affrontato e risolto due problematiche fondamentali di cui talvolta, in buona fede, ignora l’esistenza, e cioè: l’affrancazione del prezzo e l’eventuale riscatto del terreno.

L’ affrancazione del prezzo massimo di cessione consiste in una somma di denaro che il venditore deve versare nelle casse comunali, attraverso dei conteggi, per svincolare l’immobile da un “prezzo imposto” dall’amministrazione. Senza questo documento non è possibile alienare la casa a prezzo di mercato.

Il riscatto del terreno è un atto pubblico che serve a passare da una proprietà superficiaria alla piena proprietà del terreno sul quale poggia l’edificio. Nulla vieta di acquistare una casa su diritto di superficie, ma oramai quasi nessuno è disposto a farlo (salvo accordi convenienti) soprattutto perché le banche fanno capricci a concedere un mutuo e soprattutto perché oggi non è difficile riscattarlo, poiché i Comuni, per fare cassa, concedono di riscattare il terreno anche al singolo proprietario ed a prezzi ragionevoli.

4) Chiedere all’amministratore informazioni su eventuali lavori deliberati o da deliberare. Purtroppo, gli stabili, come tutte le cose, sono soggetti ad usura e necessiteranno, prima o poi, di manutenzione straordinaria.

La manutenzione straordinaria non riguarda solo “il tetto e la facciata”, ma qualunque cosa che rivesta carattere d’urgenza, come, per esempio, la rottura della caldaia, dell’autoclave o dell’ascensore.

Per decidere se e quando fare questi lavori servirà un’assemblea condominiale ed una delibera che sancisca il lavoro da fare, la spesa da affrontare ed il metodo di pagamento.

Quando si decide di comprare un immobile è importante sapere se ci sono lavori straordinari da fare e, qualora ci fossero, se questi sono stati già deliberati, perché, in questo caso, è il venditore a farsene carico, aldilà del fatto che le opere cominceranno dopo il trasferimento della proprietà. È importante sapere se si dovrà andare incontro ad eventuali spese straordinarie, future o se, per lo meno, è stato affrontato l’argomento in qualche riunione.

5) Visionare i bilanci condominiali. Il bilancio condominiale, o rendiconto consuntivo è, in breve, un documento contabile che rappresenta in maniera dettagliata la spesa condominiale, fatta sulla base di calcoli millesimali, spettante nell’anno solare ad ogni singola unità immobiliare presente nell’edificio. Insieme al bilancio Consuntivo viene presentato dall’amministratore anche il bilancio preventivo, nel quale vengono elencate preventivamente, per l’appunto, le spese che dovranno essere sostenute nell’anno che sta per iniziare. Il confronto tra questi due bilanci serve a capire i discostamenti di spesa e se ci sarà o meno un eventuale conguaglio.

È importante visionare questi documenti, insieme ai bollettini condominiali, perché ci si fa un’idea ben precisa dei costi condominiali da affrontare durante l’anno.

6) Visionare il regolamento di condominio. Il regolamento di condominio è un documento contenente tutte le norme di condotta che gli abitanti dello stabile sono tenuti a rispettare in relazione all’utilizzo degli spazi comuni o delle singole unità immobiliari a scopo diverso dall’abitazione (come nel caso di attività di affittacamere o ufficio), alla ripartizione delle spese indicate con tabelle millesimali, alle ore del silenzio, ai diritti e doveri in genere dei condomini. Ad oggi nessun regolamento condominiale può contenere il divieto di possesso di animali domestici all’interno della propria abitazione.

7) Assicurarsi che il venditore sia in possesso di una planimetria conforme allo stato dei luoghi. Quando si decide di mettere in vendita (o anche solo in affitto) un immobile è fondamentale che la planimetria sia conforme allo “stato di fatto” o allo “stato dei luoghi”, cioè che risulti fedele a quello che vediamo con i nostri occhi quando visitiamo la casa. È necessario che sia tutto a posto perché il perito della banca potrebbe anche far bloccare la pratica di mutuo, oppure potrebbero esserci problemi ad avviare una ristrutturazione, e solo per una semplice operazione che richiede al venditore poco tempo e costi accessibili.

8) Fare dei controlli ipotecari. È molto importante controllare l’esistenza o meno di ipoteche gravanti sull’immobile. Se si riscontra un’ipoteca iscritta per un mutuo, il problema non sussiste perchè è possibile chiederne la cancellazione anche in sede di rogito notarile. Qualora si riscontrasse un’ipoteca legale o giudiziale, il discorso cambierebbe, perché non è possibile procedere con la vendita se prima non si estingue l’ipoteca.

Ad oggi è molto semplice e rapido scoprire, anche in tempo reale, se esistono o meno gravami sull’oggetto della compravendita, e può essere fatto tramite una visura storico ventennale che produce trascrizioni, iscrizioni e annotazioni sull’immobile. È un’operazione che può essere fatta direttamente presso l’agenzia del territorio, online o tramite professionisti (avvocati, notai, architetti, agenti immobiliari) che utilizzano servizi i telematici appositi.

 

 

 

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